破产与房产完全指南：Chapter 7/13/11

Chapter 7（清算）：

• 受托人可出售非豁免房产偿债
• Homestead 豁免：保护权益至州限额。TX/FL 无限；部分州 $25K–$75K
• 权益超豁免：受托人出售，业主获豁免额
• 水下（underwater）：受托人通常放弃，无权益可分配

Chapter 13（重组）：

• 保留所有房产，3–5 年还款计划
• 可补足按揭欠款（cure arrears）
• 若房产水下，可 strip 次级留置权（junior liens）— 但不可修改自住房第一按揭

投资房：无 homestead 保护。Chapter 7 受托人可出售；Chapter 13 可补足欠款保留。

从破产资产购买（Section 363 销售）：

• 法院批准，free and clear of liens
• 可能低于市价
• 通常 as-is，无卖方披露
• 需尽职调查

自动止赎（Automatic Stay）：申请破产后立即停止法拍、驱逐、诉讼。

信用影响：Chapter 7 记录保留 10 年，Chapter 13 保留 7 年。

破产后购房：

• FHA：Chapter 7 后 2 年
• Conventional：Chapter 7 后 4 年
• VA：Chapter 7 后 2 年

Reaffirmation：Chapter 7 中可 reaffirm 按揭，继续还款保留房产。但违约仍可能导致法拍，且债务不解除。

Strategic default vs 破产：不同策略应对水下房产，各有优劣。

Chapter 11：商业重组，适用于商业地产。

• 可修改贷款条款（cramdown）
• 重组债务、延长期限、调整利率
• 投资房、商业地产适用