房地产众筹深度指南

Crowdfunding vs Syndication：众筹通过平台聚合多个投资者投资单一或组合项目；Syndication 通常由 Sponsor 直接招募有限合伙人。众筹平台提供 due diligence、文档、支付基础设施；Syndication 多为私人关系网络。

Regulation D 506(b) vs 506(c)：506(b) 允许最多 35 名非 accredited 投资者，但禁止 general solicitation；506(c) 允许公开宣传，但所有非发行人关系人必须是 accredited。多数平台用 506(b) 或 506(c)。

Regulation A+ (Mini-IPO)：可向非 accredited 投资者募资，有披露要求，SEC 审核。部分平台用 Reg A+ 提供更广泛准入。

Regulation CF (Crowdfunding Portal)：通过注册众筹门户，12 个月募资上限 $5M。适合小额、早期项目。

主要平台：Fundrise（多元化基金、eREITs）、CrowdStreet（商业项目、accredited 为主）、RealtyMogul、YieldStreet（另类+房地产）、Arrived Homes（单户租赁）、Roofstock One（SFR）。各平台策略、最低投资、流动性不同。

Equity vs Debt Crowdfunding：股权——参与增值与现金流，风险较高；债权——固定收益，优先级高于股权，但回报上限。依风险偏好选择。

Preferred Return & Waterfall：股权结构中，通常有 Preferred Return（如 8%）给 LP，超出部分按 waterfall 在 GP 与 LP 间分配。

Platform Fees：1–2% 资产管理费、0–2% 募集费/ origination。需计入回报计算。

Minimum Investments：$10（部分 Reg A+ 产品）至 $25,000+（单项目）。平台基金可能 $500–$5,000 起。

Liquidity：多数产品 illiquid，3–7 年持有期。部分平台提供季度赎回（可能有折扣、限额）。不可假设可随时退出。

Risk Factors：Sponsor Risk（运营商能力）、Market Risk、Leverage（杠杆放大波动）、Construction Risk（开发项目）。平台破产时投资可能受影响——需了解托管安排、破产隔离。

Historical Returns：目标 7–12%，实际因项目、周期而异。过去表现不保证未来。

Tax Implications：K-1（合伙/LLC 股权）、1099-DIV（部分结构）、Depreciation Pass-through（折旧可能产生 paper loss 抵税）、UBIT（IRA 投资杠杆或经营收入可能触发 Unrelated Business Income Tax）。

Due Diligence on Platforms & Deals：审查平台背景、SEC 备案、项目 sponsor、物业、财务假设。平台提供材料不等于 endorsement。

Comparing to REITs, Direct Ownership, Syndication：REITs 流动性好、分散、但控制少；直接持有控制多、税务灵活、但门槛高；众筹介于其间，门槛低、分散有限、流动性差。

Accredited vs Non-Accredited：506(b)/506(c) 多数仅 accredited；Reg A+、Reg CF 开放非 accredited。各平台产品不同。