房地产票据投资完全指南：抵押票据与信托契据

你买的是别人还钱的权利，不是 house title（除非 foreclose/workout）。

Performing：borrower 按时付 — 你收 monthly payment；常折价买（$100K UPB 花 $85K）。

NPN：已 default — 折价 30–60¢；策略 modify、short sale、DIL、foreclosure。

必查：

• Original/allonge note + recorded mortgage/deed of trust
• Chain of assignment 每层是否 recorded
• Title search — senior liens?
• BPO/ appraisal vs UPB
• Payment history & default reason

💡 从未见过 property 也要 BPO — collateral value drives recovery。

Performing 1st lien：6–12% yield 较常见。NPN：legal/foreclosure 可能 $5K–$50K+，judicial states 1–3 年。

Tax：interest ordinary income；note sale gain may be capital gain。SDIRA 常用但 prohibited transaction rules 须遵守。

1st lien：最安全 — foreclose 你先拿 proceeds。

2nd lien：若 1st forecloses 且 sale proceeds 不足，2nd 可能归零 — 仅适合 experienced investors。

NPN 策略：modify 最快；foreclosure 最后手段。

房地产票据投资费用包括：专业服务费、政府税费、融资成本和保险。总费用通常占交易额 2-5%。提前了解可避免意外支出。

核心建议：① 充分调研 ② 找专业人士 ③ 留好记录 ④ 注意时限 ⑤ 别跳过检查 ⑥ 考虑长期影响。