分期销售税务完全指南：IRS Section 453

定义：卖方在销售发生的税务年度之后至少收到一笔款项，可按 Section 453 将资本利得分摊到各收款年度。

每笔款项的组成：

• 税基返还（Return of Basis）：免税
• 资本利得部分：按 15/20% + 可能 3.8% NIIT
• 利息收入：普通收入税率

Gross Profit Percentage：(售价 − 调整后税基) / 售价。将此比例应用于每笔本金收款，得出当年应税资本利得。

示例：售价 $500K，税基 $300K，gross profit % = 40%。若每年收 $100K 本金，共 5 年，每年报告 $40K 资本利得 + 利息。

折旧收回：必须在销售年度确认，即使使用分期销售。不可递延折旧收回。

利息：必须收取 adequate stated interest（AFR 最低），否则 IRS 会 impute 利息，卖方可能需就 imputed 利息缴税。

卖方融资 vs 分期销售：卖方融资是交易结构（卖方充当贷款人）；分期销售是税务处理方式。两者可重叠。

适用：多数非关联方房产销售。

不适用：

• Dealer 房产：库存/翻新房，按普通收入
• 关联方销售：特殊规则 — 买方 2 年内转售可能触发卖方加速确认
• 折旧收回部分：须当年确认

风险：买方违约、房产贬值、利率风险。

与 1031 比较：分期销售通过分摊递延；1031 通过置换 reinvestment 递延。

优势：分摊税负、每年税率可能较低、未收余额可赚取利息。

规划要点：与 CPA 确认 gross profit % 计算、折旧收回处理、AFR 利息要求。卖方融资时，分期销售可自然适用。