空地购买指南：类型、尽职调查、融资与自建

空地类型：

• Raw / Unimproved（原始/未开发）：无水电、道路可能未铺装。开发成本高。
• Improved / Subdivided（已细分）：已规划、可能有水电预留、道路。开发成本较低。
• Agricultural（农业）：可能有限制建筑或用途的法规。
• Recreational：露营、打猎等，可能不可建住宅。

尽职调查（Due Diligence）：

• Zoning：确认可建用途、面积、退线
• Utilities：水电、排污是否可接入；接入成本可能很高
• Road Access：是否有合法道路权；无道路的地块可能无法贷款
• Survey：边界测量，确认面积、encroachment、地役权
• Environmental / Soil：土壤测试、湿地、污染
• Floodplain：是否在洪泛区，影响保险和贷款
• Easements（地役权）：他人通行权、管线，可能限制使用
• Mineral Rights：矿权是否随土地转移；部分地区矿权分离

土地贷款（Land Loan）：

• 利率通常高于住房贷款 1–3%
• 首付通常 20–50%，视 lender 和地块而定
• 期限较短（5–15 年），可能需 balloon 或 refinance
• 无道路、无水电的地块更难获批

其他融资：Owner Financing（业主融资）、Lot Loan（已细分地块）、Construction-to-Perm（建筑转永久贷款，建好后转长期）。

持有成本：空地通常无租金收入，需支付房产税。若长期持有，需预留现金流。部分农业地有税收优惠。

流程：购地 → 设计/规划 → 许可 → 水电接入 → 施工 → 完工。周期通常 1–3 年。

开发成本：水电接入（$10,000–$50,000+）、Survey、许可、地基、施工。偏远地块成本更高。

Construction-to-Perm 贷款：一次性审批，建设期只还息或少量还本，完工后转长期房贷。需有施工计划和承包商。

土地作为投资：可长期持有等待升值、或开发出售。风险： zoning 变更、市场波动、持有成本、开发难度超预期。