购买新建房指南：类型、合同与注意事项

新建房类型：

• Spec Home（Speculative）：开发商先建好再卖，可立即入住，选择较少
• Custom Build（定制）：你买地、选建筑师和施工方，完全定制，周期长、成本高
• Tract Home（批量开发）：开发商建小区，你选户型、地块、升级，最常见

Builder 合同 vs Resale 合同：

• Builder 合同通常由开发商律师起草，偏向开发商
• 可能含：非退款定金、延期免责、变更订单（change order）费用、有限 contingencies
• 需仔细审阅，必要时请律师；争取加入验房、贷款等 contingency
• 选地（lot）时注意朝向、地势、HOA、未来开发计划

升级（Upgrades）vs 交房后装修：

• Builder 升级：方便、可能纳入贷款，但加价常高于市价；变更可能产生 change order 费
• 交房后装修：可多比价、选自己喜欢的承包商，但需额外预算和时间；不纳入房贷
• 关键升级（如结构、管线）建议建房时做；装饰性可后做

新建房验房：即使新房，仍建议独立验房。可做地基、框架、预交房（pre-drywall）、最终交房等多阶段验房。Builder 质检不等于买方验房。

Builder Warranty（开发商保修）：通常 1–2–10 年——1 年工艺/材料、2 年系统（电气、管道等）、10 年结构。具体以合同为准。需了解申报流程和排除项。

Builder 的 Agent vs 你的 Agent：

• Builder 现场有销售代表，代表开发商利益
• 带自己的买方经纪人可获专业建议、合同审查、谈判支持；佣金通常由 Builder 支付，不增加你成本
• 务必在首次到访前登记你的经纪人，否则 Builder 可能拒付佣金

工期预期：Tract home 从签约到交房可能 4–12 个月，依开发商和供应链。延期常见，合同可能有免责条款。预留缓冲，避免与现住房租约或贷款锁定期冲突。

谈判空间：市场热时 Builder 少让步；市场冷时可能有升级补贴、 closing cost 补贴、降价。比较不同开发商和小区，获取多个报价。