非美国公民购房指南：外国买家必读

没绿卡也能买美国房——买没问题，贷款选择少很多。

• 💵 现金 — 最简单，但要准备资金来源证明
• 🏦 Foreign National Loan — 首付通常 30–40%+，利率偏高
• 📋 有工签+美国收入 — 可能走常规贷款，看 credit 和 lender

无 SSN 可申请 ITIN 报税；部分 lender 接受 ITIN 贷款。

FIRPTA 预扣：外国卖家出售时，买家/escrow 通常预扣售价 15%（$300K–$1M 自住可能 10%；≤$300K 自住可能豁免）。

持有期间税务：

• 🏛️ Property Tax：每年缴纳，与身份无关
• 💵 租金收入：须报美国税；非居民可能 30% 预扣或按条约减免
• 📈 Capital Gains：出售时增值部分须税；FIRPTA 是预缴机制

💡 购买前组建团队：international-savvy agent + cross-border CPA + real estate attorney。出售前 6 个月规划 FIRPTA 和 8288-B。

买前组团队：经纪人 + 律师 + cross-border 会计师，缺一不可。

汇款三原则：

1. 提前几周开始，别拖到 closing 前一天
2. 准备好资金来源证明（银行流水、翻译件）
3. 收到 wiring 账号后电话核实 — 防诈骗！

人不在美国？找靠谱的 Property Manager，别远程自己当甩手掌柜。

简化版流程：

找 agent → 看房下 offer → 验房 → 准备资金和文件 → Closing 签字 → 买保险/找管理公司

外国买家多准备的：护照、资金证明（翻译）、ITIN/SSN、可能 POA（人不到场时）

现金买最快；贷款要多留时间给 lender 审海外文件。

非美国公民购房费用包括：专业服务费、政府税费、融资成本和保险。总费用通常占交易额 2-5%。提前了解可避免意外支出。

核心建议：① 充分调研 ② 找专业人士 ③ 留好记录 ④ 注意时限 ⑤ 别跳过检查 ⑥ 考虑长期影响。