房地产佣金结构指南（NAR 和解后）

传统模式：卖方与 listing agent 签约，约定总佣金（通常 5–6%），其中一部分给 listing agent，一部分给 buyer agent（cooperative compensation）。买方通常不直接付经纪人，补偿从卖方售房款中出。

分配：典型为 listing agent 2.5–3%，buyer agent 2.5–3%。具体可协商。总佣金由卖方在 listing 合同中同意支付给 listing 经纪公司，后者再分给 buyer agent 的经纪公司。

经纪人实际收入：经纪人拿到的佣金需与经纪公司（brokerage）分成（如 70/30），再扣税。实际到手约为佣金的 60–70%。

NAR 和解：2024 年 8 月生效。核心变化：

• 买方经纪人补偿不再通过 MLS 提供：MLS 上不再显示 buyer agent 的 cooperative compensation。卖方不再被要求通过 MLS 向 buyer agent 提供补偿。
• 买方须签 Buyer Agency Agreement：买方在与 buyer agent 合作前，须签署书面协议，明确经纪人服务与补偿条款。补偿可来自：卖方支付（若卖方同意）、买方直接支付、或组合。

对买家的影响：若卖方不再提供 buyer agent 补偿，买家可能需：1) 直接付 buyer agent；2) 在出价中要求 seller concessions 覆盖经纪人费；3) 与 buyer agent 协商降低补偿。需在签约前谈清。

对卖家的影响：卖方不再被要求通过 MLS 提供 buyer agent 补偿。可与 listing agent 协商只付 listing 部分，或仍选择提供 buyer agent 补偿以吸引更多买家（策略选择）。

协商佣金：佣金可协商。卖方可与 listing agent 谈总佣金、listing 比例。买方可与 buyer agent 谈补偿（尤其在买方直接付的情况下）。竞争激烈时经纪人可能不愿降，但可尝试。

Flat-Fee 和折扣经纪：部分经纪公司提供固定费（如 $3,000 listing）或折扣（如 1% listing）。服务范围可能不同，需确认含哪些服务。

不同价位的佣金：高价房（如 $2M+）经纪人可能接受较低比例（如 4% 总佣金），因绝对金额仍高。低价房比例可能维持较高。

FSBO：卖方自售（For Sale By Owner）无 listing agent，但若买家有 buyer agent，卖方可能仍需协商 buyer agent 补偿，否则 buyer agent 可能不展示该房或要求买家付。