Dual Agency 是什么？有什么风险？

Dual Agency（双代理）指同一经纪人或同一经纪公司同时代表买卖双方。此时经纪人难以同时忠诚于两边，存在利益冲突。部分州允许但需书面披露；部分州限制或禁止。买家应尽量避免，使用专属 Buyer's Agent 更安全。

买家不请 Buyer's Agent 能省钱吗？

传统上佣金由卖家付，买家不请 Buyer's Agent 并不会让买家少付——佣金可能全归 Listing Agent 或卖家。且买家失去专属代表，谈判和把关能力减弱。2024 年 NAR 和解后，部分市场可能有 buyer representation agreement 和佣金结构变化，需看当地实践。

如何找到靠谱的 Buyer's Agent？

可通过朋友推荐、Zillow/Realtor.com 等平台、或当地经纪人协会。面试时问：从业年限、本地成交数量、是否专注买家客户、对目标区域的了解。签 Buyer Representation Agreement 前看清条款（合作期限、独家与否、佣金安排）。

买方经纪人 vs 卖方经纪人：角色与职责对比

Buyer's Agent vs Listing Agent: Roles and Responsibilities

对比分析9分钟更新于 2026-03-18

Buyer's Agent 代表买家利益，负责找房、看房、出价谈判、协助过户；Listing Agent 代表卖家利益，负责挂牌、营销、接待买家、协助卖家决策。佣金多由卖家从卖房款中支付，再分配给双方经纪人。买家应使用专属 Buyer's Agent，避免利益冲突。

Buyer's Agent 买方经纪人— 所有购房者。使用专属 Buyer's Agent 是行业最佳实践，且多数情况下买家不直接承担经纪人佣金。Listing Agent 卖方经纪人— 卖房者。选 Listing Agent 时应看其经验、过往成交记录、营销方案和本地市场熟悉度。

关键要点 KEY TAKEAWAYS

1Buyer's Agent（买方经纪人）：代表买家，帮找房、谈判、把关
2Listing Agent（卖方经纪人）：代表卖家，负责挂牌、营销、接洽买家
3佣金通常由卖家支付，从卖房款中扣除，再分给买卖双方经纪人
4Dual Agency（双代理）需谨慎：同一经纪人代表双方可能产生利益冲突

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如何选择

明确你的需求

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比较关键差异

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谁该选什么 WHO SHOULD CHOOSE

Buyer's Agent 买方经纪人

所有购房者。使用专属 Buyer's Agent 是行业最佳实践，且多数情况下买家不直接承担经纪人佣金。

✓ 专属代表买家，无利益冲突✗ 部分买家误以为「不请经纪人能省钱」——实际上佣金多由卖家付，买家通常不额外付

Listing Agent 卖方经纪人

卖房者。选 Listing Agent 时应看其经验、过往成交记录、营销方案和本地市场熟悉度。

✓ 专注服务卖家，维护卖家利益✗ 若买家直接联系 Listing Agent 而不请 Buyer's Agent，可能形成 Dual Agency，存在利益冲突风险

对比表 COMPARISON

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对比表	Buyer's Agent 买方经纪人 buyer_agent	Listing Agent 卖方经纪人 listing_agent
代表对象 role	代表买家（Buyer），维护买家利益	代表卖家（Seller），维护卖家利益
主要职责 responsibilities	找房、安排看房、出价谈判、合同审查、协助贷款与过户	定价建议、挂牌营销、接待买家、审核出价、协助卖家选择买家
佣金来源 commission	通常从卖家支付的佣金中分得（如总佣金 5–6% 中的 2.5–3%）	通常从卖家支付的佣金中分得（如总佣金 5–6% 中的 2.5–3%）
Fiduciary 义务 fiduciary_duty	对买家负有忠诚、披露、保密等 fiduciary 义务	对卖家负有忠诚、披露、保密等 fiduciary 义务
如何选择 how_to_choose	买家应选专属 Buyer's Agent，签 Buyer Representation Agreement	卖家选 Listing Agent 时看经验、营销能力、本地市场熟悉度

了解更多 买家：务必使用专属 Buyer's Agent，不要直接找 Listing Agent 当自己的经纪人（易产生利益冲突）。卖家：选有经验、营销能力强的 Listing Agent，可面试多人比较。若遇 Dual Agency（同一经纪代表双方），需明确披露并谨慎评估。

深入了解 LEARN MORE

→ 购房贷款入门

逐项详解

1Buyer's Agent 买方经纪人

最适合：所有购房者。使用专属 Buyer's Agent 是行业最佳实践，且多数情况下买家不直接承担经纪人佣金。

Buyer's Agent（买方经纪人）是代表买家利益的持牌房地产经纪人。其职责包括：根据买家需求搜索房源、安排看房、分析市场、协助出价谈判、审查合同、协调贷款与过户。对买家负有 fiduciary duty（受托责任），必须忠诚、披露重要信息、维护买家利益。

✓ 优点

+ 专属代表买家，无利益冲突
+ 熟悉本地市场，可帮找房、比价
+ 谈判时全力为买家争取最优条件
+ 协助把关合同、贷款、过户流程

✗ 缺点

− 部分买家误以为「不请经纪人能省钱」——实际上佣金多由卖家付，买家通常不额外付
− 需签 Buyer Representation Agreement，约定合作期限

2Listing Agent 卖方经纪人

最适合：卖房者。选 Listing Agent 时应看其经验、过往成交记录、营销方案和本地市场熟悉度。

Listing Agent（卖方经纪人，也称 Seller's Agent）代表卖家利益，负责将房产挂牌上市、制定营销策略、接待潜在买家、审核出价、协助卖家选择买家和谈判。对卖家负有 fiduciary duty。佣金通常由卖家从卖房款中支付，再与 Buyer's Agent 分成。

✓ 优点

+ 专注服务卖家，维护卖家利益
+ 负责定价、营销、展示房产
+ 审核买家资质和出价，帮卖家做决策
+ 协调过户流程

✗ 缺点

− 若买家直接联系 Listing Agent 而不请 Buyer's Agent，可能形成 Dual Agency，存在利益冲突风险
− 卖家需支付佣金（通常 5–6%），从卖房款中扣除

场景案例

场景 Scenario

小陈第一次买房，在网上看到心仪房源，直接联系了 Listing Agent 要求看房。Listing Agent 表示可以带他看房并「帮他」出价。

小陈这样做有什么风险？

场景 Scenario

张先生要卖房，两位经纪人分别来面试。A 经纪人建议挂牌价 $520K，B 经纪人建议 $550K，并承诺「一定能卖更高」。

张先生该如何选择？

知识自测

1 / 2

Buyer's Agent 的 fiduciary duty 是对谁？

何时寻求专业帮助

关于 Buyer's Agent 买方经纪人 vs Listing Agent 卖方经纪人的选择仅供教育参考。以下情况建议咨询专业人士：

•您的具体情况涉及较大金额或较高风险
•您不确定哪个选项更适合您的个人情况
•您需要考虑税务、法律或州别因素

结论

选项	最适合	✓	✗
Buyer's Agent 买方经纪人	所有购房者。使用专属 Buyer's Agent 是行业最佳实践，且多数情况下买家不直接承担经纪人佣金。	专属代表买家，无利益冲突	部分买家误以为「不请经纪人能省钱」——实际上佣金多由卖家付，买家通常不额外付
Listing Agent 卖方经纪人	卖房者。选 Listing Agent 时应看其经验、过往成交记录、营销方案和本地市场熟悉度。	专注服务卖家，维护卖家利益	若买家直接联系 Listing Agent 而不请 Buyer's Agent，可能形成 Dual Agency，存在利益冲突风险

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1Buyer's Agent 买方经纪人

最适合：所有购房者。使用专属 Buyer's Agent 是行业最佳实践，且多数情况下买家不直接承担经纪人佣金。

✓ 优点

+ 专属代表买家，无利益冲突
+ 熟悉本地市场，可帮找房、比价
+ 谈判时全力为买家争取最优条件
+ 协助把关合同、贷款、过户流程

✗ 缺点

− 部分买家误以为「不请经纪人能省钱」——实际上佣金多由卖家付，买家通常不额外付
− 需签 Buyer Representation Agreement，约定合作期限

2Listing Agent 卖方经纪人

最适合：卖房者。选 Listing Agent 时应看其经验、过往成交记录、营销方案和本地市场熟悉度。

✓ 优点

+ 专注服务卖家，维护卖家利益
+ 负责定价、营销、展示房产
+ 审核买家资质和出价，帮卖家做决策
+ 协调过户流程

✗ 缺点

− 若买家直接联系 Listing Agent 而不请 Buyer's Agent，可能形成 Dual Agency，存在利益冲突风险
− 卖家需支付佣金（通常 5–6%），从卖房款中扣除

场景案例

场景 Scenario

小陈第一次买房，在网上看到心仪房源，直接联系了 Listing Agent 要求看房。Listing Agent 表示可以带他看房并「帮他」出价。

小陈这样做有什么风险？

场景 Scenario

张先生要卖房，两位经纪人分别来面试。A 经纪人建议挂牌价 $520K，B 经纪人建议 $550K，并承诺「一定能卖更高」。

张先生该如何选择？

选项

最适合

✓

✗

Buyer's Agent 买方经纪人

所有购房者。使用专属 Buyer's Agent 是行业最佳实践，且多数情况下买家不直接承担经纪人佣金。

专属代表买家，无利益冲突

部分买家误以为「不请经纪人能省钱」——实际上佣金多由卖家付，买家通常不额外付

Listing Agent 卖方经纪人

卖房者。选 Listing Agent 时应看其经验、过往成交记录、营销方案和本地市场熟悉度。

专注服务卖家，维护卖家利益

若买家直接联系 Listing Agent 而不请 Buyer's Agent，可能形成 Dual Agency，存在利益冲突风险