FIRPTA 外国卖家预扣：0%、10%、15%条件与交割清单

IRS的Foreign Person定义包括非居民外国个人及相应外国实体，不包括美国居民外国个人。应取得适用且真实的身份认证，不能仅凭外国护照、美国地址或税号有无决定。

税务上被忽略的实体由其资产的税务所有人作为转让人。单成员LLC是否被忽略还要看实际税务分类，不能把所有LLC一律当成美国公司，也不能将所有LLC一概穿透为同一种安排。

买方通常是预扣义务人；未按规定预扣可能承担责任。交割前明确买方、卖方、税务顾问及交割人员各自收集、审核、签署和提交哪些材料，保留书面交接。

一般预扣率为15%。若一个或多个个人取得房产供符合条件的住宅使用，amount realized不超过300,000美元时可免该项预扣；超过300,000至1,000,000美元时通常适用10%；超过1,000,000美元时一般仍为15%。门槛看整项转让，不能把多位卖家的份额拆开分别套30万美元。

住宅使用要求买方或其家人在交割后前两个12个月期间内，每个期间都有明确计划居住至少房产被任何人使用天数的一半；空置天数不计入分母。这并不是卖方以前自住过，也不是房屋分区为住宅就够。

假设全部转让人为外国个人、amount realized为800,000美元：符合上述住宅条件时，10%为80,000美元；若买方作出租投资且无其他减免，15%为120,000美元。数字仅用于演算，实际应按完整事实核对。

Amount realized包括已付或应付现金、其他转让财产的公允价值，以及由买方承担或因转让解除的相关债务。普通现金买卖中常接近售价，但不能简单等同于所有交易的“现金售款”。

假设售价及amount realized为800,000美元，须按15%预扣120,000美元，而交割时须清偿贷款700,000美元。忽略其他费用，800,000−700,000−120,000＝负20,000美元；卖家可能还需补足交割资金。贷款余额不会自动把预扣基数降为100,000美元。

实际最终所得税另按调整后税基、出售费用、适用收入及其他规则计算。亏损出售也可能先有预扣，但这不代表最终应税利润为售价的15%；不要未经核算就向卖家保证具体退税金额。

买方通常使用Form8288及8288-A报告和汇缴预扣，一般应在转让日后第20天前办理。Form8288-B用于相应类别的减额或免预扣证书申请，不是普通年度所得税申报表。

若在转让日已向IRS提交符合条件的证书申请，仍需扣留资金；按指引，相关报告和汇缴可延至IRS寄出证书副本或拒绝通知后第20天。待审不是免扣，不能仅因为递交了申请就把全部资金发给卖家。

IRS通常在收到完整申请及全部必要信息、包括交易各方TIN后90天内处理。这不是从第一次寄出不完整材料起保证90天获批；提前核对买卖双方税号、地址、合同和税额说明。

未取得税号、只有ITIN申请或只有“准备提交8288-B”的邮件，不应直接当作延后汇缴依据。让交割及税务人员确认具体时点、资金保管、证书结果和实际应汇缴金额。

卖家应保存交割表、成本及调整记录、8288-A和IRS往来，按出售发生年度完成适用所得税申报并主张可用抵免或退款。不能因为证书次年才处理，就把出售随意改报到次年。

1031交换的所得非确认与FIRPTA预扣程序不同。是否可使用非确认通知，要满足适用例外及文件条件；仅有未来寻找置换房的计划不足以证明免扣，部分确认收益或安排变化需重新评估。

联邦减额不自动豁免州预扣。加州FTB有独立的房地产预扣、Form593及例外要求，不能因外国卖家已扣FIRPTA就省略州程序。其他州按资产所在地核对。

交割前约定谁跟进IRS文件、谁核对年度报税、谁处理地址变化与退款资料。不要承诺统一三个月退款或必须等固定半年，实际进度取决于完整资料和处理情况。