LLC vs S-Corp vs C-Corp：房产投资实体对比

LLC 是房产持有最常用的实体。穿透税制，盈亏归成员个人报税。租赁被动收入通常不征自雇税。可做 1031 置换。责任隔离，设立与维护成本相对低。贷款多需个人担保。 Single-Member vs Multi-Member LLC：单成员 LLC 默认 disregarded entity（按 sole prop 报税，仍可有 liability protection）；多成员按 partnership 报税（Form 1065 + K-1）。LLC 也可 elect 按 C-Corp 或 S-Corp 报税（Form 8832 / 2553），但房产持有多数保持 default pass-through 最简单。 Series LLC 与资产隔离：部分州允许 Series LLC，每个 series 可持有不同物业以实现 liability 隔离。并非所有州承认，且贷款方、 insurer 对 series 结构的接受度因机构而异，设立前需咨询当地律师。 Due-on-Sale Clause：将已有贷款的个人名下房产转入 LLC，可能触发贷款文件中的 due-on-sale（加速到期）条款。实践中不少贷款方对转入 wholly-owned LLC 可能不执行该条款，但并无保证；refinance 或购买时直接以 LLC 名义贷款，需事先与贷款方确认。

S-Corp 穿透税制，工资与分配分离可省自雇税。但房产租赁被动收入通常不涉及「合理工资」问题，S-Corp 对纯租赁优势有限。适合有大量主动经营收入（如物业管理、开发管理）时。股东限制 100 人，需美国公民/居民等。 合理工资（Reasonable Salary）要求：S-Corp 股东-员工须领 reasonable salary 并跑 payroll（Social Security / Medicare）。省自雇税的逻辑是：salary 部分征 FICA，distribution 部分不征。但 IRS 审查 unreasonable low salary。纯 rental income 通常不被视为 active trade or business，S-Corp 结构对 passive rent 的 FICA 节省有限甚至不适用。 S-Corp 持投资物业的局限：若 S-Corp 持有 appreciating real estate，未来出售时可能产生 built-in gains 等复杂税务问题；且 S-Corp 股东类型、数量受限。行业常见做法是将 active business（property management）放 S-Corp，rental properties 放 LLC，而非用 S-Corp 直接持有多套 rental。

C-Corp 双重课税：公司层面课税，股东分红再课税。不能做 1031。可上市、股东无上限。房产持有较少用 C-Corp，因被动 income 双重课税、无 1031 不利。适合需上市或大量外部股权融资的场景。 为何 RE 投资者少用 C-Corp：rental income 在 C-Corp 层按 corporate rate 课税，分红时再按个人 rate——effective rate 通常高于 pass-through。且 C-Corp 不能作为 exchanger 做 1031，出售 appreciated property 时难以 defer gain。Accumulated earnings 留在公司虽可 reinvest，但对 typical buy-and-hold landlord 结构不友好。 少数适用场景：大型 development company 需 institutional equity、计划 IPO、或特定 syndication 中 GP 用 C-Corp 等结构——这些已超出一般个人 landlord 范畴，需 tax/ legal counsel 定制设计。