房地产基金结构指南：GP/LP、Waterfall、费用与 Reg D

典型结构：

• 👔 GP：投资决策、运营、退出——承担 unlimited liability（常通过 LLC）
• 💰 LP：被动出资， liability 限于出资额
• 🏢 Management Co：收 management fee
• 📁 SPV：每个 asset 一个 LLC 隔离 risk

LP 须算总 fee load：

• 💼 Management fee：1–2% annual on committed or invested capital
• 🏗️ Acquisition fee：1–2% purchase price
• 📤 Disposition fee：sale proceeds 的 1–2%

💡 Fee 从 LP return 里扣——model net IRR after all fees。

标准 waterfall 四步：

1. Return of capital 还 LP 本金
2. Preferred return 给 LP（常 6–10% IRR）
3. Catch-up GP 追平 promote 份额
4. Promote split 剩余（常 70/30 或 80/20 LP/GP）

💡 Clawback = GP 提前分了 promote 但 fund 最终表现不达标时须退回——保护 LP。

策略光谱：

• 🏛️ Core： stabilized、低杠杆
• 🔧 Value-Add：翻修、运营提升
• 🚀 Opportunistic：开发、高杠杆、高回报高风险

募资：506(b) 禁止 general solicitation；506(c) 可广告但须 verified accredited + Form D filing。

LP 读报表关键指标：

• 📊 Capital account：你的出资 + 分配 + 未实现 gain/loss
• 📈 IRR：时间加权回报
• 💵 DPI：已分配/已投入；TVPI：总价值/已投入

💡 K-1 通常 3 月后才出——做 tax planning 留 buffer。

房地产基金结构费用包括：专业服务费、政府税费、融资成本和保险。总费用通常占交易额 2-5%。提前了解可避免意外支出。