卖方市场 vs 买方市场：买房策略指南

卖方市场（Seller's Market）：库存低、需求高。特征包括：待售房源少、多个 offer 竞争、价格上涨、在售天数（DOM）短、list-to-sale 比例接近或超过 100%。

买方市场（Buyer's Market）：库存高、需求相对低。特征包括：待售房源多、价格下调常见、DOM 长、卖家让步（concessions）如 closing cost 补贴、维修抵扣。

平衡/中性市场：供需大致相当，买卖双方都有一定议价空间。

• Months of Supply（库存月数）：< 6 月通常偏卖方市场；> 6 月偏买方市场
• List-to-Sale Ratio：成交价/挂牌价。> 100% 表示加价普遍；< 100% 表示降价普遍
• Days on Market（DOM）：短 DOM 表示快速售出，偏卖方市场
• Absorption Rate（吸收率）：每月售出量/待售量，高吸收率表示卖方市场

利率：高利率抑制需求，可能使市场向买方倾斜；低利率刺激需求，可能加剧卖方市场。

Escalation Clause（加价条款）：若有人出更高价，你自动加价一定金额（如 $5K），直至上限。可提高竞争力，但需设上限避免超支。

Appraisal Gap Coverage：若成交价高于评估价，贷款方按评估价放贷。你承诺补足差额（appraisal gap），减少卖家对贷款风险的顾虑。

Pre-Inspection：看房后自行做 inspection，出 offer 时 waive inspection contingency，加快流程。

强定金（Strong Earnest Money）：更高定金显示诚意。

灵活交割日：配合卖家时间线。

Personal Letter 风险：写个人信可能涉及 Fair Housing 敏感信息（如家庭状况、种族），部分经纪人建议避免。

Lowball Offers：可尝试低于挂牌价出价，尤其对挂牌久、多次降价的房源。

Contingency 杠杆：保留 inspection、financing、appraisal 等 contingency，利用谈判空间要求维修或降价。

Seller Concessions：要求卖家承担部分 closing costs、提供维修 credit、或包含部分家具/设备。

Renovation Credits：若房屋需修缮，可要求 credit 而非卖家自修，便于你控制质量和成本。

供需平衡时，可结合两种策略：合理出价、保留关键 contingency（如 inspection）、适度谈判。既不过度让步，也不过度强硬。

本地 vs 全国：全国趋势可能与本地市场不同。你所在城市、社区可能处于不同阶段。关注本地 DOM、库存、成交数据。

卖方市场：放弃 inspection 导致买后发现问题、加价超预算、忽略 appraisal gap 风险、未预批贷款就出价。

买方市场：过度 lowball 导致失去心仪房源、未充分利用 contingency 谈判、忽略长期持有价值而只看短期降价。

何时等待 vs 何时出手：若刚需（如家庭扩大、工作调动），等待"完美"市场可能不现实。在可负担范围内，结合利率、库存、个人时间线做决策。