移民身份与房地产指南（超越外国买家）

H-1B、L-1、O-1、E-2、TN 等工签持有人可以购买美国房产。无法律禁止。但房贷资格受影响：贷款机构会评估签证有效期、工作稳定性、是否有移民倾向（部分项目要求）。

H-1B：最常见，多数 conventional 贷款接受，需提供 I-797、雇主信、工资单。部分项目要求签证剩余有效期（如 2 年）。

L-1：跨国公司调派，类似 H-1B，贷款机构通常接受。

E-2：条约投资者，可能有自雇收入，需额外文件。

TN：加墨公民，NAFTA 工作身份，多数贷款接受。

建议：选择对非公民/工签有经验的贷款机构，提前准备签证、工作、收入证明。

绿卡持有人（永久居民）在房贷上通常与公民同等待遇。可申请 FHA、Conventional、VA（若符合军人身份）等。无额外限制。

FIRPTA：若绿卡持有人日后成为非居民（如放弃绿卡、长期离境），出售美国房产时适用 FIRPTA（Foreign Investment in Real Property Tax Act），买方需预扣 15% 售款（或按条约降低）。居民售房不适用 FIRPTA。

计划长期留美者，绿卡购房与公民无异。若未来可能放弃绿卡，售房时需规划 FIRPTA 预扣与税务申报。

ITIN（Individual Taxpayer Identification Number）：无 SSN 者（如无证移民、部分非居民）用 ITIN 报税。部分贷款机构提供ITIN 房贷。

特点：首付通常15–25%（高于常规）；利率可能较高；贷款机构有限（非所有银行/信用社提供）；需提供 ITIN、收入证明、税表。

适合无 SSN 但有稳定收入、良好信用（部分项目不要求美国信用）的购房者。建议咨询专门服务 ITIN 的贷款机构或移民服务组织。

DACA（Deferred Action for Childhood Arrivals）：暂缓递解，非移民身份但可合法工作。

FHA：自 2021 年起，DACA 受益人可申请 FHA 贷款。此前被排除。

Conventional：部分贷款机构接受 DACA，需逐家确认。Fannie Mae/Freddie Mac 对 DACA 有指引。

州计划：加州、纽约等有 DACA 专项首付援助或贷款计划。可咨询州住房机构。

DACA 身份可能变化，贷款机构会评估身份稳定性。建议与熟悉 DACA 的贷款顾问合作。

Resident Alien vs Non-Resident Alien：居民外国人（如绿卡、实质居住测试）按公民征税；非居民仅就美国来源所得征税。售房时居民可享 $250K/$500K 自住房免税额；非居民不可。

FIRPTA：非居民售房，买方需预扣 15% 或按条约降低。居民不适用。预扣非最终税，可申报退税。

外国税收抵免：若在母国已纳税，可能申请 Foreign Tax Credit 避免双重征税。

FBAR / FATCA：若在海外有金融账户超过阈值，需申报 FBAR、FATCA Form 8938。与房产无关但影响整体合规。

建议咨询跨境税务专业人士。