房贷重算完全指南

房贷重算（Recast / Reamortization）：向本金做一次性大额还款后，贷款方将剩余余额按原期限、原利率重新摊销，从而降低月供。贷款不变，仅重新计算月供。

与再融资对比：

• Recast：原利率、原期限、无交割成本、无信用审查、快速
• Refinance：新贷款、新利率、新期限、全额交割成本、需重新审批

何时选 Recast：已有低利率、不想付交割成本、仅想降月供（如继承、奖金、卖房款到账后）。

何时选 Refinance：当前利率高、可获更低利率、或想改变期限（如 30 年改 15 年）。

典型要求：一次性还款通常需达 $5,000–$10,000 最低（因贷款方而异）；费用约 $150–$500；须按时还款、无违约。

贷款类型：

• Conventional（房利美/房地美）：通常支持 Recast
• FHA / VA：一般不支持 Recast
• Jumbo：因贷款方而异，需向 Servicer 确认

并非所有贷款方都提供 Recast。购买或再融资时应询问。部分贷款方对 Recast 有次数限制（如每年一次）。

适用：收到继承、奖金、卖房款等一次性收入；想降低月供但不想再融资（如当前利率已低）；不想付交割成本；不需要改变期限。

不适用：当前利率高（再融资降利率可能更划算）；想缩短期限（如 30 年改 15 年）；贷款类型不支持（如 FHA/VA）；还款额低于最低要求。

计算概念：月供 = 剩余本金 × 月利率 / (1 - (1+月利率)^(-剩余月数))。Recast 后剩余本金减少，剩余月数不变，月供下降。可用在线 Recast 计算器估算新月供。