机会区投资指南：税务优惠、QOF 与合规要求

三步优惠（以联邦法为框架，须 CPA 确认）：

1. Defer 原 gain（投 QOF 后）
2. 5/7 年 step-up — 2026-12 前投资窗口已关（新投资无 10%/15% reduction）
3. Hold QOF 10+ years → exclude QOF investment appreciation

须 180 天 内从 gain 确认日投入 QOF。

180 天：卖 stock/real estate 有 gain → clock starts → 投 eligible QOF。

90% test：QOF 资产须在 OZ property/business。

Substantial improvement：买现有建筑须在 30 个月内 additions 超过 adjusted basis（不含 land）— 开发常需 detailed budget。

风险：项目失败、gentrification 争议、90%/improvement 违规丧失 benefit、IRS audit。

2026 状态：新投资无 5/7 年 step-up；defer 至 statutory date；10-year exclusion 仍可能 valuable — 须 CPA 建模。

⚠️ 非 tax advice — OZ 须 professional team。

机会区投资费用包括：专业服务费、政府税费、融资成本和保险。总费用通常占交易额 2-5%。提前了解可避免意外支出。

核心建议：① 充分调研 ② 找专业人士 ③ 留好记录 ④ 注意时限 ⑤ 别跳过检查 ⑥ 考虑长期影响。

最常见的错误：① 不做检查 ② 不了解法规 ③ 预算太紧 ④ 不做比较 ⑤ 忽视税务。提前准备是避免这些错误的最好方法。