房地产周期指南

1. Recovery（复苏）：衰退后，空置率开始下降，租金和房价企稳或微涨。建筑活动低，需求开始回升。投资者可逢低买入。

2. Expansion（扩张）：需求强劲，空置率下降，租金和房价上涨。建筑活动增加。卖方市场特征明显。

3. Hyper Supply（过度供应）：建筑过度，供应超过需求，空置率上升。租金和房价增长放缓或下跌。买方市场开始形成。

4. Recession（衰退）：需求下降，空置率上升，租金和房价下跌。建筑活动收缩。周期底部，为下一轮复苏蓄势。

周期非固定时长，各阶段持续时间因经济、政策、地区而异。全国与地方周期可能不同步。

经济指标：就业、GDP、利率（Fed 政策直接影响房贷成本）、通胀。

房地产指标：

• 建筑许可（Building Permits）：新供应 pipeline
• 空置率（Vacancy Rate）：商业看空置，住宅看库存
• 房价（Home Prices）：Case-Shiller、median price
• DOM（Days on Market）：待售天数，短=卖方市场
• 库存（Inventory）：待售房数量，月供应量（months of supply）
• 租金（Rent）：多户、商业

买方市场 vs 卖方市场 vs 平衡：库存高、DOM 长、价格下行压力 → 买方市场。库存低、DOM 短、竞价多 → 卖方市场。平衡时供需相当。

各阶段策略：复苏期可逢低买入；扩张期持有、谨慎追高；过度供应期减少新购、考虑卖出；衰退期可抄底（需现金流储备）。

历史周期：2008 金融危机后复苏至 2020；2020–2022 疫情后扩张、低利率推动大涨；2022–2024 加息后降温。周期有规律但每次诱因不同。

泡沫信号：过度杠杆、投机盛行、建筑过热、租金与房价严重脱节、利率快速上升导致需求骤降。

Fed 政策与利率：加息 → 房贷成本升 → 需求降 → 房价压力。降息 → 需求升。Fed 是周期重要推手。

地方 vs 全国：就业、移民、供应约束使各地周期不同。硅谷、纽约可能与全国不同步。需看本地数据。