第二套房/度假屋购买完全指南

IRS 个人用途定义：个人使用 >14 天/年，或 >10% 出租天数，视为个人用途房产（非投资房）。

第二套房贷款（Second Home Loan）：

• 首付：通常 10–20%
• 利率：比首套房高 0.25–0.5%
• PMI：80% LTV 以下通常无 PMI
• 市场要求：须在不同市场（贷款方要求，避免投资房）
• FHA：度假区 FHA 不可用（仅限首套房）
• 首付来源：可用首套房 HELOC 作首付

税务优惠：

• 房贷利息：可抵税，合计债务上限 $750K（首套+第二套）
• 房产税：可抵税，SALT 上限 $10K
• 个人用途房：无租金亏损抵税

出租第二套房：

• <14 天/年：租金收入免税（"Masters Rule"）
• >14 天：需按个人/出租天数分摊费用

保险：第二套房/度假屋保单，类似首套房但可能贵 10–20%；季节性/空置考量；沿海需洪水/飓风险；建议伞险。

选址考量：度假小镇（Outer Banks、Lake Tahoe、Aspen）vs 城市 pied-à-terre；周末使用距离；出租潜力；HOA/社区规则。

物业管理：远程持有挑战；冬季维护（Winterization）；安防系统；当地物业管理公司。

常见错误：低估持有成本（房贷、税、保险、维护、HOA、水电）；情感购买（未分析财务）；未考虑出租限制（部分 HOA/市政限制 STR）。

$250K/$500K 资本利得免税额：不适用于第二套房，除非你转为自住并居住2+ 年（过去 5 年内）。

出售第二套房：需缴纳资本利得税；若曾出租，折旧需 recapture。

规划建议：若计划长期自住，可考虑转为 primary residence 以满足 2/5 规则。